Boliglån: Populære pant programmer Forklaret Tips

15 årig fast rente

Den 15 år fastforrentede lån er meget lig den 30 år fastforrentede lån, men med to store forskelle. En, den 15 årigt lån amortizes (reducerer og betaler sig) på den halve tid af de 30 års produktgaranti. For det andet vil den 15 årigt lån koster mindre end halvdelen af ​​hensyn til 30 års lån. Det er resultatet af det, der kunne kaldes "omvendt renters rente" teori. Her er et eksempel, der forklarer denne vigtige funktion:

Lånebeløb: $ 200000 rente: 6,0%

Total Renter af en 30 årigt lån: $ 231,932
Total Renter på en 15 årigt lån: $ 106,428
Besparelser med 15 årigt lån: $ 125,503

Derudover vil din månedlige betaling ikke være dobbelt 30 års betaling. Ved hjælp af eksemplet ovenfor, ville din månedlige betaling på en 15 år fastforrentede lån være $ 1,702.38 mens din betaling for en 30 årig fast rente produkt vil være $ 1,199.81. Det betyder, at din regelmæssige månedlige betaling kun stiger med 42%, selv hvis du havde en identisk rente. For yderligere at øge tiltrækningen af de 15 årigt lån: Du vil sandsynligvis betale en rente, der er omkring en fjerdedel til en halv procent mindre end 30 års lån!

Som du kan se, der er nogle gode grunde til at overveje en 15 årigt realkreditlån, men det er ikke for alle. Din likviditet, fremtidige ejerskab og finansielle planer, og de potentielle besparelser, du kan nyde med en justerbar sats pant lån bør alle spille en rolle i din analyse af de bedste realkreditlån for dig.

30 årig fast rente

Oprettelsen af ​​Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) i 1970'erne ændrede boliglånet landskab med indførelsen af ​​30 årig fast rente realkreditlån. I dag er det 30 år fastforrentede lån er "hæftning" af realkreditlån i USA

På grund af stabiliteten af ​​dette lån, er det meget populært blandt både låntagere og det sekundære marked. Det er en "hvad du ser, er hvad du får" lån. Renten i begyndelsen af ​​lånet er den samme sats i midten og i slutningen af ​​lånet. For låntagere, er det nemt at analysere, hvilke tilbud er bedst.

En sammenligning af den rente, punkter, der skal betales, og lukke omkostninger vil normalt præsentere et klart billede af din bedste finansieringsmulighed. På grund af udtrykket af dette lån, skal du ikke blive overrasket, hvis din sandhed-In-udlån (TIL) skøn viser, at du vil betale tilbage dobbelt så meget du låne over 30 år. Mens det er en smule skræmmende at se på, låne 200 tusind dollars og betale tilbage over $ 400.000 odds indikerer du ikke holde dette lån til slutningen af ​​sigt. Den gennemsnitlige levetid for et realkreditlån i USA er omkring 7½ til 10 år, så du sandsynligvis ikke vil betale alle af den forventede interesse. Hvis du enten har planer om at holde din ejendom på lang sigt, eller er helt uafklaret, om dette hjem vil være en kort eller langsigtet forhold, en 30 år fastforrentede lån er ofte det bedste valg.

40 årig fast rente

Husk, at "fabelagtig" ung mand eller kvinde i gymnasiet, at alle ønskede at date? Du endelig får chancen, og desværre finder du de er ikke nær så fabelagtig som du troede. The 40 Year fastforrentede realkreditlån kan være noget sådan. Det kan synes at være svaret på dine bønner, og nogle gange er det, og du styrter ind i den. Efter et par år, men ser du, at din primære er reduceret kun meget lidt, og du har nu købers anger. Ligesom interesse kun realkreditlån, den 40 årig fast rente produkt er hverken god eller dårlig, men blot et værktøj, der, hvis de bruges rigtigt, kan være gavnligt.

Renten er fast for hele sigt, selv om det normalt vil være noget højere end de 30 år fastforrentede lån. Hvorfor? Den sædvanlige årsag: Højere risiko på grund af mindre hovedstol reduktion. Det er også grunden til, at dette lån er ikke for alle. Det er interessant, fordi mange finansielle eksperter sagde det samme om 30 år fastforrentede lån. Den blev indført, da 20 årig fast rente produkt var standarden. Mange klandret den 30 årigt lån af de samme grunde. Og nu 30 år, er den standard.

Hvornår er det 40 årig fast rente et godt værktøj? Når din brutto månedlige indkomst og / eller gæld i forhold til indkomsten gør det svært for dig at kvalificere sig til lånet beløb, du ønsker, kan 40 års lån hjælpe dig få godkendt. Den lavere månedlige betaling kan være lige nok til at give dig mulighed for at kvalificere sig til pant beløb, du har brug for. Den ekstra fordel af en fast rente giver dig mulighed for at holde lånet, så længe du ønsker eller har brug for det uden frygt for hurtigt eskalerende månedlige betalinger. Men - hvis du ikke har brug for dette lån, stick med en 30 års lån, enten fast eller justerbar. Du vil blive meget glade for du gjorde, da du refinansiere lån eller sælge dit hjem. Din egenkapital vil stige meget hurtigere med kortere sigt produkt.

Renter Kun Mortgage

Interesse kun realkreditlån er blevet populære, fordi den rimelige markedsværdi (FMV) boliger er steget så markant. Disse lån, mens potentielt farligt, give nogle låntagere behov fordele. De vigtigste positive træk ved disse lån:

  • Købere med svingende månedlige indkomst har en "pude", da kun renter på lånet forfalder hver måned.
  • Købere, der ønsker at købe "mere" hus, end de ellers havde råd kan kvalificere sig til hjemmet, de ønsker, da den månedlige betaling kun kræver interesse.
  • Købere planlægger på en "hurtig omsætning" af et hjem kan drage fordel af den bedre cash flow skabt af en lavere månedlig betaling.

Mens disse er fristende grunde til at overveje en interesse kun realkreditlån, skal du også overveje de mulige negativer før du foretager dit valg. Nogle elementer til at overveje:

  • Realkreditlån, på grund af den store mængde lånt og lang sigt for tilbagebetalingen, er alle "foran indlæst", hvilket betyder, at de fleste af din månedlige betaling for de første par år anvendes på renter og lidt at balancere reduktion. Derfor, i modsætning en auto eller personlige lån, betale renter gemmer kun forholdsvis minimal kontanter hver måned.
  • Hvis du ikke har den finansielle disciplin at foretage afdrag, når du er i stand, vil din interesse kun lån balance aldrig gå ned heller ikke vil din egenkapital stigning i dit hjem.
  • Selv om disse lån kan starte med et marked eller lavere end markedsrenten, renter eneste bestemmelse vil normalt kun sidste fem til ti år, ikke for livet af lånet. Du vil blive forpligtet til at refinansiere lån eller begynde at gøre normal renter og afdrag til tiden.

Der er nogle sorter af disse lån, der kan starte med en meget lavere end markedsrenten, derefter stige i "skridt" i løbet af de første par år. Som kvalificeret "værktøj" Produktet kan være meget nyttig. Et aktiv bygning værktøj det er ikke uden din opmærksomhed på at reducere din hovedstol. Undersøg alle de betingelser for enhver interesse kun realkreditlån du overveje. Bed om en forklaring på eventuelle vilkår, der er uklare. En interesse kun lån kan være en meget nyttig form for finansiering, men kan også blive en kilde til problemer, hvis ikke forvaltes ordentligt. Som med enhver form for finansiering, så sørg for at du forstår de vilkår, analysere dine tilgængelige indstillinger, og derefter træffe en beslutning med tillid på lånet du mener virker for dig. Ligesom hunde ("der er ingen dårlige hunde, kun dårlige ejere"), er der ingen dårlige realkreditlån. Men nogle er bedre end andre til bestemte situationer og forskellige låntagere. En eneste interesse lån måske eller måske ikke arbejde for dig. Hvis den gør, gå til den.

Regeringens realkreditlån - FHA & VA

Såkaldte "Regeringens realkreditlån" har hjulpet millioner af mennesker, der ellers ville blive lukket ud af markedet købe boliger til over 50 år. Faktisk er den amerikanske regering ikke rigtig gøre nogen realkreditlån. De har dog ikke garantere realkreditlån gennem Federal Housing Administration (FHA) og det amerikanske Veterans 'Affairs (VA). Der er teknisk en tredje regeringsprogram, Rural Housing Service (RHS), der administreres af det amerikanske Department of Agriculture, der udfører lignende funktioner for boligkøbere i landdistrikter, selv om dette program ikke har virkningen af ​​to tidligere.

Disse realkreditlån er skræddersyet til at hjælpe potentielle huskøbere, der har lidt kontanter for ned betalinger og / eller lån kvalifikation spørgsmål købe hjem, de ønsker. De købere, der har lidt eller ingen penge til at sætte ned, mindre end perfekt kredit, eller indkomst problemer kan ikke kvalificere sig til konventionelle realkreditlån. FHA og VA, gennem afslappet ned betalings- og kredit krav, kan give dig mulighed for at kvalificere sig til realkreditlån, du har brug for at købe det hjem, du ønsker. Det meste af den krævede dokumentation for konventionelle lån er også nødvendigt for FHA og VA. Der er også nogle ekstra oplysninger til brug for disse programmer. VA lån kræver beviser gennem en Certificate of Berettigelse, at du er veteran i det amerikanske militær. FHA lån kræver en noget anderledes, mere omfattende hjem vurdering end nødvendigt for overensstemmelse lån.

Mortgage långivere skal godkendes af FHA og VA til at yde lån, at de vil sikre. Hvis du overvejer en af ​​disse statslån, skal du sørge for at stille lån officerer du tale med, hvis de er godkendt til at skrive statslige realkreditlån. Du bør også være opmærksom på, at disse lån har et par elementer, der skal overvejes.

Til gengæld for deres garantier, begge programmer pålægge en afgift ikke fundet med i overensstemmelse programmer. FHA opkræver et "forsikring" gebyr (for garantien) på 0,50%, hvilket bliver en del af din regelmæssige månedlige betaling. VA opkræver et "funding" gebyr ved udgangen af ​​dit lån. Dette gebyr varierer afhængigt af, om du har brugt din certifikat for støtteberettigelse før og det beløb, om nogen, af din ned betaling. Du kan forvente at betale omkring 2,0% af dine lån beløb for VA garanti. En yderligere ejendommelighed af VA-programmet, som nogle gange giver problemer bekymringer lukke omkostninger.

Selv med deres særheder, kan statslån hjælpe du køber det hjem, du ønsker, med ringe eller ingen penge ned. Du kan endda være i stand til at inkludere nogle omkostninger at rehabilitere din bolig i din realkreditlån. Med undtagelse af gebyrerne for at garantere dit lån, vil din rente være i det nuværende marked sortiment. Statslån har tjent en værdifuld og effektiv formål i årevis, og fortsætte med at gøre. Hvis du er en militær veteran eller har mangel af forudbetaling spørgsmål, overveje en regering pant for at nå dit mål for ejerboliger.

Balloon Mortgage

Balloner er sjove, ikke? Ballon realkreditlån måske eller måske ikke være helt så underholdende. Afhængig af din situation, kan en ballon realkreditlån være svaret på dine bønner eller dit værste mareridt. Dybest set, vil en ballon realkreditlån har en månedlig betaling på grundlag af en langsigtet amortiseringer (payoff), men for hvilke Restbeløbet skal betales i en meget kortere periode end den, for hvilken betalingen beregnes. Her er et kort eksempel på de gode nyheder / dårlige nyheder potentiale af denne type lån.

Du har mulighed for at købe en stor ejendom, der er under prissat men ud over din normale overkommelige priser på grund af din gæld til indkomst position. Hvis du kan finde en måde at købe det og holde det i et par år, kan du være i stand til at sælge det for en stor gevinst. Du vælger en ballon Realkreditlån, fordi du har råd til det på kort sigt. Hvorfor? Det er skrevet med en 40 år amortiseringer (afbetale skema), men balancen skyldes i ti år. Den 40 år at betale tilbage tidsplan resulterer i en meget lavere end normalt betaling, som du har råd, og i et par år, kan du sælge ejendommen til en god fortjeneste. I dette eksempel kan en ballon realkreditlån være perfekt for dig.

En anden situation, der kan gøre en ballon Realkreditlån et godt valg er, når du har mulighed for at købe en ejerbolig for en vidunderlig pris, men prisen på ejendommen er stadig over et beløb, din indkomst understøtter. Brug den månedlige betaling reduktioner på en ballon Mortgage, du kvalificere sig til at købe ejendommen. Din saldo på lånet forfalder og skal betales på kortere sigt end afskrivningen (betale tilbage) periode beregnes, men du tror du kan omstrukturere dit lån før den forkortede forfaldsdato.

De potentielle problemer: Du har ikke refinansieret eller solgt sikkerhedsstillelsen (fast ejendom), og din ballon dato kommer som snart. Mortgage renter har været - og fortsat - at stige, og du stadig skylder en stor balance. Medmindre du vinde i lotteriet, før balancen forfaldsdatoen, skal du refinansiere dit lån til en rente, som du ikke kan lide. Eller værre, kan du ikke råd til at refinansiere, fordi det nye månedlige betaling i løbende renter er mere end din indkomst kan støtte. Du står over for potentielle økonomiske katastrofe.

Som du kan se, kan ballon realkreditlån være et meget nyttigt, hjælpsomme finansieringskilde eller en mulig opskrift på økonomisk Armageddon. Ligesom mange andre finansielle produkter, kan Balloon Realkreditlån være meget positive værktøjer eller ganske farlige valg. Som altid giver alle dine valg alvorlig overvejelse og analyse. Denne filosofi vil give dig den bedste chance for at gøre de rigtige finansieringsafgørelser.

Rentetilpasningslån: 28/02 og 27/03

Disse lån er struktureret således, at de to første (2/28) eller tre (27/03) år er fastsat til start Rate. Den resterende sigt (28-27 år) konverterer til en etårig justerbare sats pant (1 år ARM) eller nogle gange en 6 måneders ARM efter fast rente er udløbet. Mindst dette lån er "fuldt afskrivningsperiode", og normalt skrevet i 30 år, uden nogen "ballon" bestemmelser.

Hvis du planlægger at holde din nye ejendom eller dette lån på kort sigt kan en af ​​disse lån være et glimrende valg. Starten sats bør være mindre end en sammenlignelig 30 år fastforrentede realkreditlån, og vil ikke justere (stigning) i de første to til tre år. Du skal dog være forsigtig, når du analysere dine valg med dette lån. Først undersøge, hvordan lånet ændringer efter fast rente periode. Er det blevet en etårig justerbar sats pant (1 år ARM) eller en seks måneders ARM? Uanset de nye vilkår, undersøge indekset, Margin, justering og Lifetime Rate Caps for lånet overvejes at afgøre, om dette lån er for dig. Med undtagelse af sub-prime låntagning situationer vil start rate være lavere end markedskursen med fastforrentede lån.

Denne realkreditlån type kan være et meget nyttigt værktøj, men de vilkår efter fast rente periode bør analyseres ordentligt. Undersøg Index, Margin, Justering og Lifetime Bedøm Caps forsigtigt, så du ikke får ubehageligt overrasket over rentetilpasning tid. Hvis start sats er tilstrækkeligt under den nuværende fast rente og armen vilkår er rimelige, kan en af ​​disse realkreditlån være et godt valg for dig.

Tre års justerbar sats pant

Med potentielle rente reguleringer hvert tredje år, hvorefter den nye kurs er fastsat for de næste tre år, har dette lån arbejdet for millioner af mennesker i fortiden. Der er to primære årsager til denne nedgang i sine aktiviteter, dog.

Først, ligesom 5 år ARM er færre realkreditinstitutterne tilbyder dette lån som en mulighed. For det andet har rentespændet mellem en 3 år ARM og en 30 år fastforrentede lån ikke været betydelige nok for mange låntagere at vælge førstnævnte. År siden, den 3 års ARM var en populær lån, især med opsparing og lån industrien. Men de realkreditinstitutterne, der stadig holder lån og ikke sælger alle deres realkreditlån i det sekundære marked, kan stadig tilbyde vilkår, der er attraktive for dig.

Meget afhænger af dine fremtidige planer for dit hjem og denne pant. Hvis du planlægger at sælge dit hjem i tre til fem år, kan rentespændet gøre økonomisk mening. Men hvis du planlægger at holde din ejendom lang sigt og den rente forskellen mellem en 3 Year ARM og en 30 år fastforrentede lån er mindre end én procent eller mere, kan du være bedre tjent med fast rente realkreditlån.

Et år justerbare sats pant

Historisk den mest populære af de ikke-fastforrentede lån, har den etårige justerbare sats pant (1 år ARM) været flagskibet i ARM har i årevis. Den 1 år ARM har længe været markedsført som et omkostningseffektivt alternativ til fastforrentede lån. Interessen kan justere hver 12 måneder afhængigt af den nyligt beregnede sats pr vilkårene i din lån. Afhængigt af markedet, kan din sats stige, falde eller forblive den samme for de kommende 12 måneder. Du vil ikke være "blind sidet" med oplysninger om din nye rente og månedlige betaling. Renten for det kommende år skal beregnes 60 dage før udløbet af din sats år. Din pant långiver skal give dig besked mindst 45 dage, før den kurs ændring, som giver dig tid til at refinansiere din ejendom bør du ikke ønsker at fortsætte med dette pant.

De sædvanlige fem komponenter i en ARM anvende og skal undersøges for eventuelle lån du overvejer: Start Rate Index, Margin, Justering Rate Cap, og Lifetime Rate Cap. Alle disse vil påvirke dine fremtidige renter. Når du analyserer forskellige ARM produkter til rådighed for dig, kan du bruge værre sagsnumre til projekt fremtiden for din rentesatser. Hvis markedsforholdene dikterer, at du nyder en bedste fald resultat, vinder du. Dog bør markedet renten vende sig imod dig, problemer, herunder afskærmning, kan medføre. Du skal minimere denne potentielt problem og en god analyse af din arm valg vil hjælpe dig meget.

Seks Måned justerbar sats pant

En af de mindst populære realkreditlån er den seks måneders justerbare sats pant (6 måned ARM). Grunden til denne skepsis er, selvfølgelig, den korte periode mellem reguleringer rentesats; kun seks måneder. Så hvorfor dette lån engang eksisterer?

Først fra pant långiver prospektiv, dette produkt beskytter dem mod at have en langsigtet fastforrentede lån i deres portefølje, der kan koste dem alvorlig indkomst, hvis markedsrenterne dreje skarpt opad. Fra en låntager 'fremadrettet, kan hastigheden forskellen mellem en 6 måneders ARM og fast rente være så betydelige, kan låntager vælge at nyde disse besparelser på kort sigt og være parat til at refinansiere til en fast rente, hvis renten viser en mere langsigtet opadgående tendens.

En situation, der kan gøre dette lån et godt valg for dig indebærer din forventede tidspunkt for ejendomsretten til ejendommen. Skulle du overveje at købe et hjem for strengt kortsigtede formål og har faste planer om at sælge den inden for et par år, kan du udforske de besparelser, du kan nyde, hvis du bruger dette lån. Bare vær meget omhyggelig med din analyse og bruge worst case tallene til at sammenligne dette lån med andre.